Comptabilité d'une SCI, en ligne

Deux régimes, deux comptabilités différentes

**À l'impôt sur le revenu**, la SCI est transparente : elle ne paie pas d'impôt, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de résultat foncier. La société dépose une **déclaration 2072**, et chaque associé reporte sa part sur sa 2044. La comptabilité n'a alors pas à suivre le plan comptable général : une comptabilité de trésorerie - loyers encaissés, charges payées - suffit à établir le résultat foncier. Elle reste vivement conseillée, ne serait-ce que pour justifier les charges déduites et suivre les comptes courants des associés. **À l'impôt sur les sociétés**, tout change. Comptabilité d'engagement complète, bilan, compte de résultat, annexe, liasse **2065** avec les tableaux 2033. Et surtout, le bien devient **amortissable** : sa valeur se déduit chaque année, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant des décennies.

L'option pour l'IS : l'avantage immédiat, le prix différé

L'amortissement rend l'IS très attractif sur le papier. Un immeuble amorti sur trente ou quarante ans absorbe une large part des loyers, et la SCI peut n'afficher aucun bénéfice pendant longtemps. Le prix se paie à la revente, et il est rarement anticipé. À l'IS, la **plus-value se calcule sur la valeur nette comptable** - le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable est élevée, et elle relève du régime des plus-values professionnelles, sans l'abattement pour durée de détention dont bénéficient les particuliers. À l'IR, la plus-value est celle des particuliers, avec un abattement qui croît avec la durée et une exonération totale au bout de vingt-deux ans pour l'impôt, trente ans pour les prélèvements sociaux. **L'option est irrévocable** passé le délai de renonciation. C'est la décision la plus lourde de la vie d'une SCI, et elle se prend avec un horizon de revente en tête, pas sur le résultat du premier exercice.

Ce qui se déduit, et ce qui ne se déduit pas

À l'IR, la liste est **limitative** : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion, et dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration. Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont **pas** déductibles - ils s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value. À l'IS, la règle générale s'applique : toute charge engagée dans l'intérêt de la société est déductible, y compris l'amortissement du bien et celui des travaux. Dans les deux cas, la distinction entre entretien et amélioration d'un côté, agrandissement de l'autre, est le point qui se discute le plus lors d'un contrôle. Elle se justifie par les factures, pas par l'intention.

Comment Pyemes s'en occupe

Vous reliez le compte bancaire de la SCI ou vous déposez ses relevés. Les loyers encaissés, les échéances d'emprunt, la taxe foncière et les charges se classent automatiquement. L'échéance d'emprunt est traitée comme elle doit l'être : la part d'intérêts est une charge déductible, le capital remboursé n'en est pas une. C'est l'erreur la plus fréquente sur une SCI, et elle fausse le résultat foncier dans le mauvais sens. Les comptes courants d'associés sont suivis par personne, ce qui évite de confondre un apport avec une recette.

Questions fréquentes

Comptabilité pour SCI par ville